2009年北京商铺租售价格将延续持续走低态势

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  商铺是商业市场最基本的细胞,其租售价格的高低无疑是反映商业市场冷暖的晴雨表。2008年上半年,受奥运会举办的利好影响,北京商铺的租售价格曾一路攀升,而下半年爆发的全球金融危机,又让商铺的租售价格大幅回调。2009年,北京商业面临着哪些市场机会,商铺的租售价格走势又将如何?

    价格继续走低

  “商铺的租售价格从根本上讲与消费是紧密相关的。销售情况好,商家能够承受的租金就高,反之生意不好做,商家承受能力必然降低。”华高莱斯国际地产顾问有限公司商业地产专家苗钧认为,从目前消费市场整体偏弱的走势来看,2009年,北京的商铺租售价格也将延续2008年三、四季度以来持续走低的态势。

  据华高莱斯相关调查显示,2008年一季度,除了空置率有所增加外,北京商铺无论是供应量还是租金,都在延续2006、2007年持续走高的趋势,并且在二季度达到最高点。从三季度开始,受奥运临时管制措施影响,商家经营受到一定程度抑制,商铺租赁市场陷于停顿。期间,三里屯Village、王府井乐天银泰、东三环富力城等几个大型商业地产项目入市,拉动商铺租赁市场小幅回暖,但是新开业商铺的售价则开始走低,呈现租售价格倒挂情形。

  今年,生意不好做在很多市场已经显出端倪。在中关村专业电子卖场,清淡的生意让不少商户选择撤离,空置率增高迫使经营方纷纷主动降低租金。以海龙电子商城为例,有知情人透露,根据位置的不同,商铺租金下调幅度从8%-60%不等。

    商户总数不减

  “尽管消费市场整体走弱,但今年商户的数量却未必减少,甚至有可能增加。”易铺网CEO、赛睿顾问董事长陈建明认为,在就业市场压力增大的情况下,会有更多人选择自主创业,而开店无疑是最为普遍的创业形式。

  在陈建明看来,整个2008年北京没开出几个打眼的商业项目。大钟寺国际广场、三里屯Village北区、国瑞城购物中心、金宝汇购物中心、万贸购物中心等一批原先预计开业的项目,全都由于招商不利等各种原因,将开业时间推迟到了2009年。

  项目既然已经落成,迟早都要开业。国内大批新商户的加入,无疑将在一定程度上填补部分国际品牌退出所造成的市场空白。因此,对于北京商界来说,2009年同样是一个商户结构调整年。

    新项目难度加大

  在整体商铺租金下调的同时,不同区域、不同业态的表现情况也会不尽相同。

  苗钧认为,成熟商圈,如王府井、国贸、西单等,由于多数商业项目运营稳定,客流量也基本稳定,抗风险能力较强,受金融危机影响较小。加上这些商业项目与商户的租约一般都签得较长,所以在短期内租金下调幅度有限。而新开业项目不仅面临着招商的困难,而且人气的培养也需要时间。在住宅市场同样不景气的情况下,开发商为了尽快回笼资金,无论是租赁还是销售,商铺价格下调的幅度都会更大。

  不过,不同的商业业态,受金融危机的影响程度各不相同,商铺价格的调整幅度也会不尽相同。陈建明认为,以中高端为目标消费群的购物中心,在市场紧缩的情况下也会受到较大冲击,特别是随着国际一二线品牌的撤出,其租金下调幅度会更明显。相比之下,超市、便利店等服务中低端的社区商业经营反而更加稳定,这些业态是百姓日常消费离不开的。他预计,今年消费市场上有所作为的商业企业,也将主要出自这一群体当中。(记者 徐慧)